加拿大的房产投资泡沫大吗?

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问:你好, 加拿大的房产这几年发展很快,国内很多人了解的海外房产也是加拿大居多。想了解下如果现在去投资加拿大房产的风险在哪里?或者说还有哪些价值洼地?谢谢!

答:首先需要承认的是房产泡沫的迹象是有的。纵观加拿大近30-50年的房价,房价一路走高,可以说加拿大当前房地产市场的繁荣的持续时间是前所未有的。虽然价格在2008年左右因为金融危机停滞不前,但是这项指数在2009年再次上升,恢复了增长。

综合多伦多和温哥华等地的一些数据,不难看出加拿大房产泡沫破裂的征兆越来越明显,特别是BC省和安省分别实施了海外买家税以后:一是房屋销售量下降;二是挂牌上市的房屋数量猛增;三是买家在等待房价下跌,只愿观望不想出手;种种迹象说明越来越多的人对加拿大房市失去信心,观望的人群越来越多。

市场迟滞,卖家市场转变为买家市场,加拿大房产泡沫是不是马上就要破灭了呢? 我看未必。

近十几年来,世界各国的房价火箭般的暴涨的根本原因在于货币增发引发的通货膨胀。各位不管是在中国,美国还是加拿大,每次从银行ATM机器里面取钱的时候,观察一下,不管在哪个国家哪个城市哪次取出来的钱不是干干净净崭新的票子?从美国的量化宽松QE1,2,3,4到中国的动辄几万亿投资,天量的增发货币被投入到了市场里面,房产作为最稳健的一种投资产品,房价焉能不涨呢?只要通货膨胀不能被有效抑制,房价还会继续上涨。

加拿大房产市场和美国不一样。引发美国金融危机的次级抵押贷款在加拿大不存在。就像在电影《大空头》(The Big Short)里面演的一样,一个无任何收入的流浪汉住在豪宅里面左右环抱两个美女,对前来采访的投资经理说他没有收入,但是银行给他0首付贷款,他通过连续不断的一套又一套房子的抵押贷款,已经拥有17套房产。当房价上涨时,这些流浪汉脱衣舞娘可以因为房价增值有保值资金链没有断裂,一旦房价下跌,由于还不起贷款房主就都跑路了。这就是个巨大的泡沫,而这种泡沫在加拿大根本就不存在,加拿大银行一直坚持要求贷款人必须付至少20%首付才可以贷款,相信大部分在加拿大贷款买房一族都领略过加拿大银行的审批贷款时的严格和不近人情。这和美国08年当时的0首付贷款根本无法同日而语。

在金融危机中,美国面临着严重的失业问题,不断助长了房地产泡沫破裂,因为越来越多的家庭无法负担按揭还款。在加拿大,虽然创造就业机会在软化,但失业率绝对不会达到美国的高度。加拿大政府对市场保持着密切关注,正在考虑一系列冷却措施,调整房价的增幅。对于不健康的房产市场的修正势在必行,房价会经历一段调整起伏缓慢爬升的过程,但绝不会是美国式的断崖式崩溃。

贷款利率也是左右房价的另外一个因素。请看我们团队总结的多伦多历史房价与利率的关系图。从图上可以看出,随着利率的一路下调,多伦多的房价火箭般的蹿升。与十几年前动辄百分之10几,甚至接近20%的利率相比,近几年的利率简直低得微不足道,也难怪超发的货币加上低廉的借款成本,一路推动房价上涨。

从长远来看,近期的市场调整对于房产市场的长期健康发展是有好处的。政府从通过15%海外买家税到要求按揭银行提供压力测试等等举措都是在试图温和的修正去年底今年初过热的市场。老王也对政府的一系列举措持谨慎的拥护态度,并对未来加拿大房产市场充满信心。

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远见地产团队联合创始人 – Jason Wang

  • 南京航空航天大学电子工程专业
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  • 资深网络专家和初创公司联合创始人
  • 著名国际电讯集团客户经理,服务经理和网络专家分析师
  • 加拿大安省持牌地产经纪
  • 多伦多嘉德置业市中心分行经理

Jason有十余年的加国生活经验,跨国公司的从业经历以及流利英文沟通和谈判能力,具有超强的房产销售知识和资深的房产投资理念。擅长深挖客户需求和为客户量身定制解决方案,精通北美特有的房屋结构强度,房屋保养维护,精准识别问题房和硬伤房。理工科出身的Jason有十余年网络专家从业经验,对数字有特有的敏感和超强理解,擅长数据分析,趋势预测,精准把控买家/卖家出价底线,从而在谈判中占得先机。精通房屋结构与装修的Jason可以帮客户托管投资物业,免除后顾之忧。

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老王,三观正的地产经纪。 我叫王剑,朋友和客户都叫我老王。我毕业于南京航空航天大学电子工程专业,曾经在国内任职网络工程师和初创公司联合创始人。2002年移民加拿大后就读于加拿大麦吉尔大学电子商务专业,并在国际电讯集团任职客户经理,运营经理和网络专家分析师10余年。老王现居在大多伦多地区奥克维尔市(Oakville),是多伦多嘉德置业旗下的专职房产经纪人,嘉德置业市中心分行付总经理,同时也是房产交易平台housebns.com的联合创始人。 十五年的加国生活,工作以及房产买卖经验,超强的专业知识和资深的投资理念,使得我精通安省与魁省两地房市与交易流程,致力于为客户提供房产买卖和海外置业投资专业服务。我曾经帮助过无数刚刚登陆加拿大的新移民家庭买到理想的学区房,为留学加拿大的莘莘学子买到心仪的公寓和楼花,为海外和本地投资人买到增值潜力巨大的投资房。与一般销售型房产经纪不同的是,理工科出身的老王有十余年网络工程师背景,对数字有工科男特有的敏感和超强分析能力。而跨国公司的从业经历锤炼出我流利英文沟通和谈判能力,从而可以更好与本地经纪沟通,为客户谋取最大的利益。 分享知识,传播快乐,温暖的房产交易体验。 针对房地产行业信息不对称,行业垄断,追求经济利益等诸多行业痛点,自从业之初老王就将互联网思维融入到每一次与客户的沟通和每一笔交易当中。老王倡导信息透明,公平公开,信息永久免费,服务永不打折,全心全意为客户着想,从客户的角度和需求着手制定个性化解决方案。并且以重塑客户体验,提升客户满意度为己任,通过优质产品与极致分析,打造超乎预期和令人尖叫的服务。此外,老王还有超强的动手能力,懂装修的老王可以帮客户打理投资物业,免除后顾之忧。 老王专攻多伦多市中心大学区/金融区的优质公寓和楼花项目,大多伦多地区奥克维尔(Oakville), 密西沙加(Mississauga),伯灵顿(Burlington),北约克(North York),万锦(Markham),列治文山(Richmond Hill)等大多伦多地区西部和北部的学区房,投资房和升值潜力房。 多年的工作过程中,老王接触了很多新移民和留学生朋友。他们离开故乡,远赴重洋,来到离祖国万里之遥的加拿大追求人生新的梦想。曾几何时,老王也曾经同他们一样,平凡而普通,在异乡有过相同的经历,遇到过相似的困扰,对于他们所面临陌生的环境的挑战,老王感同身受。赠人玫瑰,手有余香。老王特别希望能够利用我的知识和经验,让更多的新移民和留学生朋友少走弯路,尽快适应加拿大的生活环境,了解加拿大的风土人情,文化氛围,以最佳的状态开始学习与生活,追逐他们的梦想。在追梦的路上,老王与你一路同行。 用互联网思维卖房子,用工匠精神做地产,用科学数据诠释投资。买房,卖房,贷款,投资,找老王。
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